Atualização das rendas em 2026: tudo o que senhorios e inquilinos devem saber

Quando se aproxima o final do ano, é natural que muitos senhorios e arrendatários comecem a pensar nas eventuais revisões das rendas. Para 2026 já foi fixado o coeficiente de atualização que dita a atualização anual das rendas dos contratos de arrendamento.

Como é estabelecida a atualização anual das rendas?

A atualização das rendas tem fundamento legal no artigo 1077.º do Código Civil e no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Estas normas estabelecem que senhorio e inquilino podem definir livremente, por escrito, no contrato, as condições e a forma de atualização.

Se o contrato não mencionar nada sobre o tema, a renda pode ser atualizada anualmente pelo senhorio de acordo com o coeficiente de atualização fixado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), o qual deve constar de aviso a ser publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, para que possa ser aplicado desde o início do ano seguinte

Este coeficiente resulta da variação total do índice de preços no consumidor (sem habitação), calculado com base nos dados dos últimos 12 meses disponíveis até 31 de agosto de cada ano.

Senhorios: Saiba como fazer a atualização da renda em 2026

Coeficiente e percentagem de atualização

Para 2026, o coeficiente de atualização foi fixado em 1,0224 (Aviso n.º 23174/2025/2), o que corresponde a um aumento máximo de 2,24 % sobre o valor atual da renda, produzindo efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026.

Por exemplo, uma renda de 1000 € pode ser atualizada para:

1000 × 1,0224 = 1022,40 €

Tenha em atenção que o valor deve ser arredondado para a unidade de cêntimo imediatamente superior, conforme o artigo 25.º do NRAU.

A atualização da renda não é automática nem obrigatória e só pode ser aplicada após decorrido um ano completo desde o início do contrato ou da última atualização. Se o senhorio optar por atualizar a renda, deve notificar o arrendatário por carta registada com aviso de recepção (ou entregue em mão com assinatura de recepção), com pelo menos 30 dias de antecedência relativamente à data em que a nova renda entrará em vigor.

O senhorio pode escolher qualquer mês de 2026 para aplicar o aumento, desde que respeite esse prazo.

Na carta indique:

• o valor anterior da renda;

• o coeficiente aplicado (1,0224);

• o novo valor da renda;

• a data a partir da qual produz efeito.

Veja aqui um exemplo de uma carta para comunicar a atualização da renda.

E se o senhorio não tiver feito as atualizações de renda nos últimos anos? O que é que pode fazer?

Segundo o artigo 1077.º do Código Civil "a não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação." 

Na prática, trata-se de uma forma de manter a renda atualizada face à inflação acumulada, mas sem permitir que o senhorio possa reclamar o pagamento dos aumentos não feitos.

Por exemplo, um senhorio que não atualizou a renda desde 2023 pode aplicar os coeficientes acumulados de 2024, 2025 e 2026, o que pode resultar num aumento total superior a 11% no próximo ano.

Atenção: lembre-se de verificar se o contrato inclui uma cláusula que estipule um mecanismo diferente de atualização (por exemplo, outro índice ou atualização semestral), essa cláusula prevalece, desde que seja legalmente válida. Na ausência dessa previsão, aplica-se o coeficiente de atualização do INE. Não esquecer também que a atualização da renda deve ser comunicada à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças.

Arrendatários: saiba os seus direitos e o que deve observar

Notificação e prazo mínimo

A atualização só pode ser aplicada se o arrendatário for previamente notificado com 30 dias de antecedência e através dos meios legalmente exigidos. Se estes requisitos não forem cumpridos, a atualização pode ser contestada.

Limitação do aumento

O aumento não pode ultrapassar o coeficiente legal, salvo acordo expresso entre as partes.

Direito à contestação

Se o inquilino considerar que o aumento é excessivo ou que os prazos/procedimentos não foram respeitados, tem meios legais para contestar.

É sempre recomendável guardar todas as notificações e correspondência.

Benefícios fiscais 

Para 2026, estava previsto que o limite de dedução da renda no IRS subisse para 750€, em vez dos 700€ em 2025. No entanto, se forem aprovadas as medidas de apoio à habitação anunciadas no final de setembro pelo Governo, este limite poderá aumentar para 900€.

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Nota: Os conteúdos deste post têm objetivos meramente informativos e não devem substituir o aconselhamento profissional legal, jurídico, fiscal ou de outros serviços específicos.