Sabia que agora poderá não pagar mais-valias na venda de um imóvel?

Se tem acompanhado as novidades do mercado imobiliário, é provável que já tenha ouvido falar do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Esta legislação trouxe um conjunto de medidas de desagravamento fiscal com o objetivo de dinamizar e incentivar a oferta de habitação no nosso país.

Entre as várias mudanças aprovadas, destaca-se uma oportunidade única para quem possui património imobiliário e pensa em vendê-lo: a possibilidade de obter isenção total de IRS sobre as mais-valias no momento da venda de uma casa.

O que mudou no cálculo e na isenção das mais-valias?

Até agora, a regra geral para ter isenção no imposto sobre mais-valias em IRS era bastante restrita: exigia que o imóvel vendido fosse a sua Habitação Própria e Permanente (HPP) e que a totalidade do valor de realização fosse reinvestido na compra de uma nova HPP. Se vendesse uma habitação secundária, uma casa de férias ou um imóvel herdado, a mais-valia era obrigatoriamente tributada, mesmo que reinvestisse o valor na compra de outro imóvel.

A grande novidade do Decreto-Lei n.º 97/2026

Agora é possível vender uma habitação secundária ou de investimento e usufruir de isenção de mais-valias, desde que o valor obtido seja reinvestido na aquisição de um imóvel para o mercado de arrendamento habitacional. Para beneficiar desta isenção, é necessário cumprir algumas condições essenciais:

• Destino do imóvel: O imóvel adquirido com o reinvestimento deve ser afeto ao arrendamento habitacional num prazo máximo de 6 meses após a aquisição.

• Período mínimo de arrendamento: Deve ser colocado no mercado de arrendamento

  durante, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados) ao longo dos primeiros 5 anos após a compra.

• Renda moderada: O valor do contrato de arrendamento deve respeitar o limite de renda moderada estabelecido na lei (até 2.300 €/mês para 2026).

Por que razão esta pode ser a melhor altura para vender?

Para alguns proprietários, esta alteração pode justificar uma nova análise. Até agora, uma mais-valia elevada poderia ser uma das razões para adiar a venda. No entanto, passou a existir uma nova estratégia que anteriormente não estava disponível e que pode valer a pena analisar, já que este Decreto de Lei veio criar a janela de oportunidade perfeita para rentabilizar o seu património sem o "peso" fiscal.

Esta realidade aplica-se a três perfis muito comuns:

1. Imóveis com forte valorização nos últimos anos: Não é preciso ter um imóvel há décadas para ter uma mais-valia considerável. Nos últimos anos, o mercado imobiliário registou uma valorização muito significativa, particularmente evidente na Grande Lisboa. Um imóvel adquirido há apenas quatro ou cinco anos (dependendo da localização e das suas características) pode valer hoje bastante mais do que o valor de aquisição, o que habitualmente resultaria numa fatura fiscal elevada no momento da venda e que agora pode ser neutralizada.

2. Casas herdadas: Nas heranças, a mais-valia é, em regra, calculada com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da transmissão e não no valor real de mercado. Como o VPT é muitas vezes consideravelmente inferior ao valor de venda atual, a diferença gera uma mais-valia teórica bastante alta. Com este novo decreto-lei, os herdeiros podem vender o imóvel e reinvestir o montante na aquisição de habitação para arrendar, neutralizando o imposto.

3. Casas de férias pouco usadas: Por vezes existem segundas habitações ou casas de férias pouco utilizadas e/ou com custos de manutenção elevados. Até agora, por serem habitações secundárias, a sua venda implicava sempre o pagamento integral de impostos sobre as mais-valias o que travava a decisão de vender. Esta é a oportunidade perfeita para converter um ativo parado num investimento rentável.

O incentivo extra: Taxa de IRS reduzida de 10% para os senhorios

As vantagens do Decreto-Lei n.º 97/2026 não se ficam apenas pelo momento da venda e do reinvestimento. O decreto aprovou uma taxa reduzida de IRS de 10% sobre os rendimentos prediais para quem coloca os imóveis no mercado de arrendamento a rendas moderadas. Ou seja, poupa no imposto da venda e paga substancialmente menos imposto pelas rendas que recebe.

Se tem uma habitação secundária parada ou que valorizou muito nos últimos anos, uma casa de férias com pouco uso ou um imóvel herdado, este pode ser o momento ideal para fazer contas. Em algumas situações, pode transformar uma decisão que parecia pouco interessante numa oportunidade que merece ser estudada.

Caso queira analisar a sua situação em detalhe, estou inteiramente disponível para ajudar! Vender uma casa não é apenas encontrar um comprador. É perceber o valor atual do imóvel, conhecer os custos da operação, compreender o impacto fiscal e avaliar as diferentes alternativas que existem para si. Conte comigo!

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Nota: Os conteúdos deste post têm objetivos meramente informativos e não devem substituir o aconselhamento profissional legal, jurídico, fiscal ou de outros serviços específicos.